Мы работаем!
Все офисы работают в штатном режиме. Время работы: будние дни с 10.00 до 19.00 (в пятницу до 18.00).
Регистрация компаний в различных оффшорных зонах
Улица 1905 года8 (495) 966-15-56

Невский проспект 8 (812) 677-26-64

Зарубежная (оффшорная) компания как собственник недвижимости

Зарубежная (оффшорная) компания как собственник недвижимости

05.12.2019

Иностранные юридические лица могут быть собственниками недвижимого имущества, расположенного в России (некоторые исключения предусмотрены законом). Они могут владеть недвижимостью:

  • непосредственно;
  • через аккредитованные в России филиалы или представительства;
  • через российские дочерние компании.

Владение недвижимостью в России с использованием иностранной компании и получение от нее дохода как правило не создает ни для иностранной компании, ни для ее владельцев каких-либо налоговых преимуществ.

Напротив, возникают определенные особенности налогообложения, которые следует учитывать как самим иностранным компаниям, так и их контрагентам (например, арендаторам или покупателям недвижимости).

Если иностранная компания приобретает право собственности на недвижимость в РФ, она:

  • подлежит постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения недвижимости (на основании сведений, направленных в налоговую инспекцию органом, осуществившим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество);
  • самостоятельно платит налог на имущество организаций и представляет по нему налоговую декларацию.

Рассмотрим несколько ситуаций, в которых иностранная компания прямо или косвенно владеет российской недвижимостью и сдает ее в аренду российским юридическим лицам, получая доход в России.

Вариант 1. Недвижимостью владеет иностранная компания, не осуществляющая деятельности в России через постоянное представительство.

Налог на прибыль организаций (налог у источника). Иностранные организации, получающие доходы от источников в России, признаются налогоплательщиками налога на прибыль организаций (п. 1 ст. 246 НК РФ). В отношении арендной платы, выплачиваемой в адрес иностранной компании, российская компания-арендатор выступает налоговым агентом (пп. 7 п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 НК РФ). Налоговый агент обязан исчислять и удерживать налог при каждой выплате доходов.

Ставка налога, удерживаемого в России у источника выплаты доходов от сдачи в аренду имущества на территории РФ, составляет 20% (абз. 4 п. 1 ст. 310 НК РФ).

С точки зрения налога у источника, факт наличия или отсутствия между Россией и страной получателя дохода соглашения об избежании двойного налогообложения (далее – СИДН), как правило не имеет значения, поскольку применительно к доходам от недвижимого имущества такие соглашения обычно допускают налогообложение как в государстве получателя, так и в государстве источника выплаты (местонахождения имущества), и не устанавливают освобождений или пониженных ставок налога у источника (что соответствует статье 6 Модельной конвенции ОЭСР в отношении налогов на доходы и капитал). 

Однако, для стран с СИДН (Россией заключены соглашения с 83 государствами) существует возможность использовать предусмотренные соответствующим СИДН механизмы устранения двойного налогообложения на уровне иностранной компании-получателя дохода (вычет/зачет налога).

Например, налог, удержанный налоговым агентом в России с дохода кипрской компании от аренды недвижимости в РФ, может быть зачтен на Кипре на основании подпункта «а» пункта 2 статьи 23 СИДН Россия-Кипр 1998 г. в соответствии с кипрским законодательством.  

Для стран без СИДН такой возможности нет, однако во многих случаях двойного налогообложения также не будет, но уже в силу норм местного законодательства (отсутствия налогов или территориального принципа налогообложения). Такая ситуация характерна для большинства офшорных юрисдикций.

Таким образом, применительно к доходам от аренды недвижимости налог у источника в России удерживается в любом случае, а в государстве получателя (в зависимости от конкретной юрисдикции) такие доходы могут:

  1. облагаться налогом с применением вычета/зачета налога, удержанного в России, на основании СИДН (двойное налогообложение устраняется);
  2. не облагаться налогом в силу местного законодательства (двойного налогообложения не возникает) или
  3. облагаться налогом по местному законодательству без права на вычет/зачет (имеет место двойное налогообложение).

Налог на добавленную стоимость. Для целей НДС местом реализации услуг по аренде недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, признается территория РФ (пп. 1 п. 1 ст. 148 НК РФ). Соответственно, данная операция является объектом налогообложения НДС. Применяется стандартная ставка НДС 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

По общему правилу, при реализации услуг на территории РФ налогоплательщиками - иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих услуг с учетом налога (п. 1 ст. 161 НК РФ). Исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС в этом случае обязан налоговый агент (п. 2 ст. 161 НК РФ).

Однако, в случае с недвижимостью иностранная организация – собственник уже состоит на учете в налоговом органе по месту нахождения недвижимости (в силу п. 5 ст. 83 НК РФ). Исходя из этого, обязанность по уплате НДС в отношении реализуемых иностранной организацией услуг, местом реализации которых признается территория РФ, должна исполняться самой иностранной организацией. Данное мнение приводится в Письме Минфина России от 11.07.2019 № 03-07-08/51296 со ссылкой на правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Определении КС РФ от 24.11.2016 № 2518-О, согласно которой «разрешение вопроса об уплате налога на добавленную стоимость самой иностранной организацией либо налоговым агентом – ее контрагентом зависит от постановки на учет в российском налоговом органе иностранной организации».

Вариант 2. Недвижимостью владеет иностранная компания, действующая в России через аккредитованный филиал или представительство. 

Филиалы и представительства иностранной организации самостоятельно исполняют все обязанности российского налогоплательщика, с учетом особенностей, установленных НК РФ для «постоянного представительства» иностранной организации (ст. 306-307 НК РФ).

В частности, иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в России через постоянные представительства, признаются налогоплательщиками налога на прибыль организаций (п. 1 ст. 246 НК РФ).

Для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в России через постоянное представительство, объектом налогообложения по налогу на прибыль признается:

  • доход, полученный иностранной организацией в результате осуществления деятельности на территории РФ через ее постоянное представительство, уменьшенный на величину произведенных этим постоянным представительством расходов;
  • доходы иностранной организации от владения, пользования и (или) распоряжения имуществом постоянного представительства этой организации в РФ за вычетом расходов, связанных с получением таких доходов;
  • другие доходы от источников в РФ, указанные в п. 1 ст. 309 НК РФ, относящиеся к постоянному представительству.

После налогообложения прибыли (в том числе доходов от недвижимого имущества) в России, филиал может переводить свою прибыль головной организации без каких-либо дополнительных налогов.

Вариант 3. Недвижимостью владеет российская дочерняя компания, 100-процентным участником которой является иностранная компания.

В этом случае российская компания как налогоплательщик самостоятельно уплачивает налог на прибыль, НДС, налог на имущество и прочие налоги и страховые взносы в общем порядке. При этом она имеет возможность уменьшить прибыль на сумму понесенных расходов, а НДС на сумму применимых налоговых вычетов (в пределах, допустимых НК РФ).

Если у такой российской компании возникает прибыль (в том числе в результате использования недвижимого имущества), она может распределять ее в виде дивидендов в пользу своего иностранного учредителя с уплатой соответствующего налога у источника в РФ по ставке, предусмотренной НК РФ для дивидендов (15%), либо по пониженной ставке в соответствии с СИДН – в зависимости от страны резидентства получателя дохода.

Дополнительно отметим, что иностранные организации, их филиалы и представительства в РФ, а равно российские организации с участием в них иностранных организаций более 25%, не вправе применять упрощенную систему налогообложения (пп. 14 и 18 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

Все материалы

(0)

Последние видео

Сотрудники отдела международного налогового планирования



Сейшелы
от 650 $

Белиз
от 1100 $

BVI
от 1850 $

Латвия
от 500 €

Ирландия
от 1250 €

Кипр
от 2000 €

Гонконг
от 1900 $
 
Канада 
от 1680 $

Другие
от 800 $
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время. Юридические и бухгалтерские консультации являются платными. Информацию о стоимости услуги мы напишем в ответ на Ваше сообщение.
Выберите офис для обращения*
Имя*
Е-mail*
Телефон (не обязательно)
Ваше сообщение*
Сайт Сайт
Страница Страница
Реферер Реферер
IP IP
Город Город
UserAgent UserAgent
utm_source utm_source
utm_medium utm_medium
utm_campaign utm_campaign
utm_content utm_content
utm_term utm_term
Все параметры Все параметры
Защита от спама, отметьте пункт ниже:*

* - Поля, обязательные для заполнения

Оставить заявку